Полезные советы продавцам и покупателям квартир

Статус
В этой теме нельзя размещать новые ответы.

Yascherka

Gledam nad vama
[FONT=&quot]Полезные советы продавцам и покупателям квартир[/FONT]
[FONT=&quot]Из книги Екатерины Феденковой «Как купить-продать квартиру» / -Мн.: Друк-С, 2008[/FONT]

[FONT=&quot]Полезные советы продавцу [/FONT]

Ø[FONT=&quot]Прежде чем показывать квартиру потенциальным покупателям, продавцу необходимо подготовить ее к продаже. Попробуйте посмотреть на нее взглядом постороннего человека и сделать все возможное, чтобы она предстала в наилучшем свете. [/FONT]

Ø[FONT=&quot]Постарайтесь, насколько это возможно, освободить помещения в квартире от мебели и других вещей. Это позволит вам показать все преимущества незаполненного пространства, сделав комнаты зрительно больше и светлее.[/FONT]

Ø[FONT=&quot]Не следует делать серьезный ремонт, для того чтобы дороже продать свою квартиру. Эти расходы, скорее всего, не окупятся. Однако не дорогостоящий косметический ремонт, который освежит квартиру и сделает ее более привлекательной, поможет вам продать ее быстрее и, возможно, дороже. [/FONT]

Ø[FONT=&quot]Не стоит сообщать покупателю, что в квартире кто-то из жильцов сильно болел, или случались какие-нибудь несчастья. Многие люди придают особое значение таким вещам. [/FONT]

Ø[FONT=&quot]Не пытайтесь обмануть потенциального покупателя. Он все равно узнает и метраж вашей квартиры, и год постройки и особенности района. Лучше просто постараться привлечь внимание покупателя к достоинствам квартиры и обойти недостатки.[/FONT]


Ø[FONT=&quot]Особенно важно в период снижения цен на недвижимость правильно определить стоимость квартиры Завышение цены грозит потерей денег в будущем. За то время пока вы поймете, сколько реально стоит ваша квартира, цены уйдут вниз.[/FONT]

Ø[FONT=&quot]На просмотрах потенциальные покупатели могут говорить, что квартира им очень понравилась, что они обязательно ее купят, могут просить не показывать ее больше другим людям, и давать при этом самые честные слова и заверения. Это, конечно, вселяет определенную надежду, но не обольщайтесь — только внесение предоплаты, аванса или задатка говорит о серьезности намерений покупателя. Иначе — квартира продолжает продаваться.[/FONT]

Ø[FONT=&quot]Имейте в виду, что на просмотры к вам будут ходить посторонние люди, поэтому, не оставляйте на виду деньги и ценные вещи и постарайтесь не терять своих гостей из вида.[/FONT]


[FONT=&quot]С агентством или без?[/FONT]
Ø[FONT=&quot]Если Вы сомневаетесь, действовать Вам самостоятельно или с помощью агентства недвижимости, прежде всего, оцените – сколько Вы выиграете (и выиграете ли), если все постараетесь сделать сами, и сколько при этом затратите сил и времени.[/FONT]

Ø[FONT=&quot]Статистика изменения цен на недвижимость показывает, что за последние три месяца 2009 года падение цен на квартиры составляет 0,7-1,3% в неделю!!! (двухкомнатная квартира стоимостью 60 000 долларов теряет в цене свыше 2000 долл. в месяц). Совершенно очевидно, что опытный специалист продаст вашу квартиру быстрее вас. Соответственно вы не потеряете деньги.[/FONT]

Ø[FONT=&quot]Некоторые продавцы квартир полагают, что, обзвонив агентства и не заключив ни с кем из них договор, им удастся продать свою квартиру с тем, кто окажется более расторопным. В итоге ни один уважающий себя специалист не будет серьезно заниматься вашим вопросом, не подписав договора. Намного эффективнее выбрать надежное агентство недвижимости и заключить с ним договор на оказание риэлтерских услуг.[/FONT]

Ø[FONT=&quot]Выберите хорошего риэлтера или агента, результат зачастую напрямую зависит от прилагаемых усилий конкретного специалиста.[/FONT]

Ø[FONT=&quot]Убедитесь, что в агентстве недвижимости, с которым вы заключаете договор на оказание риэлтерских услуг, есть лицензия на осуществление деятельности.[/FONT]

Ø[FONT=&quot]Иногда покупатели и продавцы склонны упрощать роль агентства недвижимости. С первого взгляда кажется, что продать или приобрести жилье не такая уж сложная задача. Только в процессе многие начинают понимать, что в совершении сделок купли-продажи недвижимости существует масса сложностей и нюансов, предусмотреть которые не профессионалу просто невозможно. Покупка недвижимости требует от человека наличия опыта и специальных знаний, и далеко не всегда можно правильно оценить ситуацию на основе собственной здравой логики. Отказ от помощи специалистов из соображений экономии – это в десятки раз больший риск потери денег.[/FONT]

Ø[FONT=&quot]Опытный специалист умело обратит внимание покупателя на достоинства квартиры, грамотно ответит на всевозможные вопросы, проведет переговоры по цене, поможет найти компромисс сторонам сделки и приложит все усилия, для того, чтобы сделка состоялась.[/FONT]

Ø[FONT=&quot]После того как покупатель на вашу квартиру будет найден, в офисе агентства вы подпишите с покупателем договор о намерениях совершить сделку, получите задаток в обеспечение исполнения обязательств по купле-продаже квартиры. Сотрудники агентства обеспечат сбор всех документов, необходимых для проведения сделки, проведут их юридическую проверку, а после нотариального оформления сделки - зарегистрируют право собственности нового владельца в агентстве по государственной регистрации и технической инвентаризации недвижимого имущества. Кроме того, вы всегда сможете получить грамотную консультацию, по любому вопросу, касающемуся проведения сделки.[/FONT]

Ø[FONT=&quot]Обратившись в агентство недвижимости, вы получаете ряд преимуществ. [/FONT]
[FONT=&quot]Во-первых, вам гарантировано правильное юридическое оформление сделки, и вы избавитесь от беготни, нервотрепки и потери времени. [/FONT]
[FONT=&quot]Во-вторых, вы экономите время - поиском покупателя или подходящей для вас квартиры будет постоянно заниматься закрепленный за вами специалист [/FONT]
[FONT=&quot]В-третьих, обеспечивается конфиденциальность сделки, так как ваши номера телефонов и другие сведения не будут фигурировать в рекламных объявлениях. [/FONT]

Ø[FONT=&quot]Никогда не связывайтесь с нелегальными посредниками, которые предлагают вам услуги в частном порядке и дешевле. Это небезопасно. В случае возникновения непредвиденных осложнений, вам не с кого будет спросить. Если вам нужна помощь специалиста, заключайте договор с агентством недвижимости. [/FONT]

Ø[FONT=&quot]Помните, что самый надежный способ защиты от обмана - покупка и продажа квартиры через агентство недвижимости. Мошенники стараются не иметь дела с профессионалами. [/FONT]

[FONT=&quot]Важно знать[/FONT]

Ø[FONT=&quot]Внимательно читайте все договора, которые вы подписываете – договор на оказание услуг с агентством, договор о намерениях совершить сделку, все дополнительные соглашения и акты. Лучше потратить лишних десять минут, чем неправильно понять какой-либо пункт. Уточняйте все моменты, которые вам непонятны.[/FONT]

Ø[FONT=&quot]При покупке квартиры четко оговаривайте сроки выписки бывших жильцов и сроки освобождения квартиры. [/FONT]

Ø[FONT=&quot]Убедитесь, что продавец квартиры уплатил все жилищно-коммунальные платежи и телефонные переговоры за весь период до фактического освобождения им квартиры.[/FONT]

Ø[FONT=&quot] Оговорите с продавцом в письменном виде, какое имущество приобретается вместе с квартирой (сантехника, электрооборудование, шкаф-купе, линолеум, ковровое покрытие и т. п.). [/FONT]

Ø[FONT=&quot] Вносите продавцу задаток на основании соглашения о задатке и при наличии оригиналов (не копий!) всех правоустанавливающих документов. Далее документы должны остаться на хранении в агентстве недвижимости. Если вы действуете самостоятельно, имейте в виду, что один из распространенных видов мошенничества – когда продавец берет несколько задатков от покупателей и скрывается.[/FONT]

Ø[FONT=&quot]Размер задатка может быть любым, лишь бы стороны это устраивало. Однако сумма должна быть достаточной для того, чтобы покупателю было невыгодно рассматривать другие варианты, а продавцу – продолжать показывать квартиру для продажи другим людям.[/FONT]

Ø[FONT=&quot]Подписывая соглашение о задатке, имейте в виду, что в случае отказа покупателя совершить сделку задаток ему не возвращается, если же сделка не может быть совершена по вине продавца, последний обязан вернуть покупателю сумму задатка в двойном размере.[/FONT]

Ø[FONT=&quot]При подписании договора о намерениях покупки квартиры вы должны быть уверены в том, что все лица, которые должны будут давать согласие на отчуждение недвижимости у нотариуса, знают о планируемой сделке и не возражают против нее.[/FONT]

Ø[FONT=&quot]В целях безопасности старайтесь, чтобы о вашей сделкекупли-продажи квартиры знало как можно меньшее количество людей.[/FONT]

Ø[FONT=&quot]Если у вас будет на руках крупная сумма наличных денег, позаботьтесь о сопровождении.[/FONT]

Ø[FONT=&quot]Поинтересуйтесь, не состоит ли продавец квартиры на наркологическом или психоневрологическом учете. Сделки, заключенные такими людьми (недееспособными или ограниченно недееспособными), суд практически всегда признает недействительными. Лучше попросить продавца[/FONT][FONT=&quot]предоставить вам соответствующие справки. Такие справки выдаются соответственно в психоневрологическом и наркологическом диспансере, для получения необходимы только личное присутствие и гражданский паспорт[/FONT][FONT=&quot].[/FONT]


Ø[FONT=&quot]Если продаваемое жилое помещение имеет какие-либо существенные недостатки, то продавцу необходимо сообщить об этом покупателю. Данное сообщение зафиксируйте в договоре или оформите отдельным соглашением. Это связано с тем, что при продаже имущества существенными недостатками (если они не оговорены в договоре) покупатель вправе потребовать уменьшения цены, безвозмездного устранения недостатков либо расторжения договора.[/FONT]

Ø[FONT=&quot]Если вы оказались в ситуации, когда приобретаемая квартира продается по доверенности, следует проявить особую бдительность. Желательно убедиться что собственник, выдавший доверенность в курсе, что квартира продается.[/FONT]

Ø[FONT=&quot]Не стоит бояться покупателя, который планирует взять кредит в банке для расчета за вашу квартиру. Сегодня кредитование покупки жилья в Беларуси уже развито очень хорошо. Вся процедура выдачи кредитов прекрасно отработана. И если покупатель может выполнить условия банка для получения кредита, то кредит выдается без проблем и в короткие сроки. Более того, для продавца очень удобно и безопасно то, что деньги зачисляются на его счет в банке и снять их можно в любой момент.[/FONT]

Ø[FONT=&quot]Нотариальная форма договора купли-продажи не является обязательной, и участники сделки вправе по своему усмотрению выбрать любой вариант заключения договора — с нотариусом или без. Однако мы рекомендуем заверять договоры купли-продажи нотариально, чтобы уменьшить риск совершаемой сделки и повысить ее надежность.[/FONT]

Ø[FONT=&quot]После оформления у нотариуса договора купли-продажи, постарайтесь как можно быстрее зарегистрировать его в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру. Право собственности у нового владельца возникает с момента подачи документов на регистрацию.[/FONT]

[FONT=&quot]Оценивая квартиру[/FONT]

Ø[FONT=&quot]Постарайтесь объективно определить рыночную цену на свою квартиру. Она не может стоить на порядок больше аналогичных квартир только потому, что это ВАША квартира. Завышая цену, вы впустую потратите время. [/FONT]

Ø[FONT=&quot]Ставьте перед собой реальные задачи. Не стоит, например, надеяться, что вы разменяете стандартную двухкомнатную квартиру на две однокомнатные без доплаты. Зачастую люди склонны верить в чудо. Их ждет потеря времени и разочарование.[/FONT]

Ø[FONT=&quot]Имейте в виду, что чем меньше квартира, тем выше цена за метр ее общей площади. В одном и том же доме цена за метр в однокомнатной квартире может быть на 20 % дороже, чем в четырехкомнатной[/FONT][FONT=&quot].[/FONT]

Ø[FONT=&quot]Существуют факторы, которые традиционно уменьшают стоимость квартиры. При прочих равных условиях (район, общая площадь, год постройки дома, материал стен ит. п.) квартира обычно стоит дешевле, если:[/FONT]
[FONT=&quot]• расположена на первом или последнем этаже, особенно[/FONT]
[FONT=&quot]если первый этаж низкий, а над последним этажом от-[/FONT]
[FONT=&quot]сутствует технический этаж;[/FONT]
[FONT=&quot]• расположена в торце дома;[/FONT]
[FONT=&quot]• отсутствует балкон, лоджия;[/FONT]
[FONT=&quot]• на площадке расположено много квартир (так называе-[/FONT]
[FONT=&quot]мые «малосемейки»);[/FONT]
[FONT=&quot]• в домах с большим сроком эксплуатации не было капи-[/FONT]
[FONT=&quot]тального ремонта;[/FONT]
[FONT=&quot]• квартира находится в запущенном состоянии и требует[/FONT]
[FONT=&quot]серьезного ремонта.[/FONT]

[FONT=&quot]Советы покупателям[/FONT]

Ø[FONT=&quot]До того, как приступать к выбору квартиры и просмотру вариантов, необходимо сформулировать для себя основные требования к будущему жилью и критерии выбора. Нередко покупатели, попадая на просмотр квартиры, поддаются эмоциям, теряют объективность, а потом обнаруживают, что то-то просмотрели, не обратили внимания, не знали и т. д.[/FONT]

Ø[FONT=&quot]Подходя к месту расположения предложенного вам варианта, обратите внимание на расстояние до остановок транспорта, магазинов, аптек, детских садов, школ и других объектов, которые могут вам понадобиться постоянно.[/FONT]

Ø[FONT=&quot]Если вы не знакомы с районом, то погуляйте вокруг дома, осмотритесь. Вы можете обнаружить существенные для вас моменты.[/FONT]

Ø[FONT=&quot]Посмотрите, какие социально-культурные объекты находятся в непосредственной близости от дома. Например, бары, залы игровых автоматов – вероятно, не самое лучшее соседство, особенно, если у вас есть дети.[/FONT]

Ø[FONT=&quot]Если для вас важен вопрос экологии, узнайте о наличии рядом вредных промышленных предприятий.[/FONT]

Ø[FONT=&quot]Если для вас имеет значение естественное освещение в квартире, обратите внимание, на какие стороны света выходят окна. Например, если окна выходят на юго-запад – светло будет после обеда, если на север – солнца вы не увидите.[/FONT]

Ø[FONT=&quot]Если квартира вам понравилась, во избежание неприятных сюрпризов рекомендуется несколько раз осмотреть ее до того, как решиться на внесение задатка. Квартиру желательно посетить минимум два раза — днем и вечером.[/FONT]

Ø[FONT=&quot]В дневное время вы сможете сложить более полное впечатление о состоянии двора, виде из окон, о состоянии отделки квартиры. Вы сможете оценить уровень шума с улицы при открытых и закрытых окнах.[/FONT]

Ø[FONT=&quot]В [/FONT][FONT=&quot]вечернее время вы увидите, насколько хорошо освещена территория возле дома во дворе. Кроме того, вы сможете сделать вывод, насколько спокойно в районе. Вечером можно оценить степень звукоизоляции от соседей[/FONT][FONT=&quot].[/FONT]

Ø[FONT=&quot]Выбирая квартиру, обратите внимание на состояние двора. Чистота, ухоженная детская площадка, припаркованные дорогие автомашины — все это дает вам право думать, что в большинстве ваши будущие соседи вполне обеспеченные и, возможно, приличные люди.[/FONT]

Ø[FONT=&quot]Если квартира понравилась, попытайтесь поговорить с соседями. Особенно важно познакомиться с соседями сверху. Нередки случаи, когда квартира продается именно потому, что над ней расположена квартира, где постоянно устраивают громкие гуляния по ночам или, например, регулярно затапливают квартиры снизу.[/FONT]

Ø[FONT=&quot]Если вы покупаете комнату в квартире, то выбору соседей вам необходимо уделить основное внимание. На практике довольно часто встречаются случаи, когда покупатель комнаты до покупки не познакомился с соседями по комнателибо не придал должного значения этому вопросу. Уже по-сле совершения сделки он обнаруживал массу проблем, связанных с образом жизни соседей.[/FONT]

Ø[FONT=&quot]Состояние подъезда является отражением внутреннего мира большинства проживающих в нем людей.[/FONT]

Ø[FONT=&quot]Внутри квартиры вы сможете сделать ремонт и переделать все на свой вкус, а вот поменять соседей невозможно.[/FONT]

Ø[FONT=&quot]Доброжелательно побеседовав с бабушками возле подъезда, вы сможете узнать о скрытых хитростях дома.[/FONT]

Ø[FONT=&quot]Если вы рассматриваете вариант покупки квартиры на втором этаже, прямо под окнами которой находится козырек от входа в магазин, имейте в виду, что вам придется принять необходимые меры безопасности от проникновения в квартиру, кроме того, учитывая нашу действительность, у вас под окнами, вполне возможно, будет много мусора[/FONT][FONT=&quot].[/FONT]

Ø[FONT=&quot]Если квартира находится на последнем этаже, а технического этажа нет, необходимо убедиться, что крыша дома не протекает.[/FONT]

Ø[FONT=&quot]Выбирая квартиру, обращайте основное внимание на существенные моменты, такие как расположение дома, высота потолка, материал перекрытий, а не на мелочи типа обоев, не соответствующих вашему вкусу, или некрасивых дверных ручек.[/FONT]

Ø[FONT=&quot]На просмотре квартиры ведите себя спокойно и доброжелательно. Не торопитесь, внимательно осмотрите квартиру. Первый просмотр очень важен. Ваша задача — получить максимум информации.[/FONT]

Ø[FONT=&quot]Не стоит слишком доверять рассказам о том, что уже есть много желающих купить эту квартиру. Зачастую заявлениями о большом спросе на эту квартиру пытаются просто повысить ваш интерес и заставить вас поторопиться с решением о покупке.[/FONT]

Ø[FONT=&quot]Поинтересуйтесь, был ли в доме капитальный ремонт или когда он планируется[/FONT][FONT=&quot].[/FONT]

Ø[FONT=&quot]Если рядом с домом находится пункт приема стеклотары, магазин с дешевыми алкогольными напитками, пивной бар соответствующий контингент во дворе вам обеспечен.[/FONT]

Ø[FONT=&quot]Конечно, идеальных вариантов не бывает, чем-то придется жертвовать, но лучше это сделать сознательно, чем неожиданно обнаружить после покупки квартиры на первом этаже мусорный бак прямо у себя под окнами.[/FONT]

Ø[FONT=&quot]Если вы нашли для покупки чрезвычайно удачный по цене вариант – отнеситесь к нему критически. Видимо, есть какие-то обстоятельства, которые толкают хозяев на существенное занижение цены. Белорусский рынок недвижимости достаточно хорошо развит и информирован, чтобы можно было рассчитывать на то, что хозяева просто не владеют ситуацией. [/FONT]

Ø[FONT=&quot]Если в понравившейся вам квартире сделана перепланировка, обязательно убедитесь, что все изменения согласованы и утверждены. Все изменения должны быть отображены в техническом паспорте на квартиру. В случае приобретения квартиры с неутвержденной (то есть самовольной) перепланировкой, вы, конечно, можете надеяться, что в вашем доме никогда не будет проверок. Однако если ЖЭСу станет известно о несанкционированной перепланировке, вам необходимо будет: во-первых, заплатить штраф (статья 142 Кодекса об административных правонарушениях); во-вторых, разработать проект перепланировки в проектной организации, пройти согласование во всех необходимых инстанциях, таких как центр гигиены и эпидемиологии, пожарный аварийно-спасательный отряд, отдел архитектуры и градостроительства, и других. В-третьих, получить соответствующее разрешение администрации вашего района и зарегистрировать изменения в агентстве по технической инвентаризации и земельному кадастру. Если же перепланировка выполнена с нарушением норм, то вам придется вернуть помещение в первоначальное состояние.[/FONT]

Ø[FONT=&quot]Если, просматривая квартиру для покупки, вы хотите торговаться и снизить цену, не стоит показывать слишком большую заинтересованность именно в этой конкретной квартире. Продавец должен понимать, что он конкурирует с подобными квартирами в своем районе. И ему вовсе не обязательно знать, что, например, в соседнем подъезде живет ваша бабушка, за которой вам будет очень удобно ухаживать.[/FONT]

Ø[FONT=&quot]Когда вы торгуетесь, используйте конкретные факты –например, давний год постройки дома, скрипит пол, высокая слышимость транспорта с улицы. При торге нестоит ссылаться на отсутствие необходимой суммы – у продавца может возникнуть желание найти другого покупателя.[/FONT]

Ø[FONT=&quot]Имейте в виду, что многие сделки купли-продажи срываются только потому, что стороны не смогли договориться и найти обоюдовыгодный компромисс. Роль переговоров очень важна, и если вы не чувствуете достаточной уверенности, доверьте вести переговоры профессионалу.[/FONT]

Ø[FONT=&quot]Поинтересуйтесь, сколько времени продается квартира, которую вы рассматриваете как вариант для покупки. Некоторые продавцы никуда не торопятся, бесконечно меняют цену, годами ищут устраивающий их вариант взамен. Если же вы настроены серьезно, и тем более если вы торопитесь, не связывайтесь с такими сомнительными вариантами. Вы рискуете попросту потерять время и нервы. Профессионал сразу оценит ситуацию и возможность совершения сделки.[/FONT]

Ø[FONT=&quot]Если вы подойдете к решению квартирного вопроса серьезно и основательно, и будете следовать рекомендациям специалиста, удача обязательно улыбнется вам![/FONT]
 
Статус
В этой теме нельзя размещать новые ответы.
Сверху