законна ли продажа комнат в квартире

[remy]

Здравствуйте! Очень бы хотелось узнать Ваше мнение, ситуация следующая:
после развода с мамой отец высудил себе долю в нашей 4-комнатной квартире (в итоге: 33% у него, у мамы 47% и у четверых взрослых детей по 5%), далее был еще суд, где на свою долю отец произвел раздел в натуре, по которому ему одному принадлежат 2 комнаты,а другие 2 комнаты в нашей с мамой совместной собственности; у нас разделены лицевые счета, причем на нашем с мамой прописано 9 человек, в том числе 4 несовершеннолетних детей; на суде было четко озвучено, что несмотря на такой раздел мы все имеем право пользования всеми комнатами в квартире (отец это явно не понимал, с милицией пытался закрыть комнаты на замки, милиционеры звонили судье и разъясняли ситуацию); в итоге отец продал свои комнаты (нам предлагал, мы отказались), и у нас возникли следующие вопросы:
- имел ли право отец продавать свои комнаты без разрешения органов опеки (покупатель понятия не имел, что в квартире прописано 4 несовершеннолетних детей);
- должен ли был в договоре купли-продажи оговорен порядок пользования комнатами (и вообще изменился ли он), то есть может ли новый владелец просто прийти и закрыть комнаты;
Я сама пыталась разобраться, но я физик, не юрист ... Мне не очень понятен п.1 ст. 529 ГК
Статья 529. Особенности продажи жилых помещений

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законодательными актами право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Заранее спасибо.

 

[kYsya]

Здравствуйте

Здравствуйте!

на суде было четко озвучено

Что в судебном решении по этому поводу?

 

[remy]

В судебном решении были выделены в собственность отцу 2 комнаты (то есть был произведен раздел в натуре), а в иске, где мы пытались определить желаемый нами порядок пользования комнатами, было отказано; то есть, как я понимаю, если конкретно не определен порядок пользования в суде, то ВСЕ могут пользоваться ВСЕМИ комнатами.

 

[kYsya]

если конкретно не определен порядок пользования в суде, то ВСЕ могут пользоваться ВСЕМИ комнатами.

Порядок владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется 1) по соглашению всех его участников, а при 2) недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Вам, видимо, поэтому и было отказано.
Что в судебном решении по порядку пользования разделенным помещением? Что-то есть?

 

[remy]

В судебном решении есть только отказ в определении такого порядка пользования, какой мы предлагали. Понятно, что тетенька, которая купила комнаты, рассчитывает ими пользоваться единолично, и скорее всего согласия мы с ней в ЭТОМ не достигнем и порядок пользования ей придется определять в суде. Просто интересно, это реально, что ей одной суд выделит в пользование 2 ее комнаты, а мы (9 человек, в том числе 4 детей) в других 2 комнатах?
И еще, все-таки хотелось бы узнать Ваше мнение по поводу того, необходимо ли было разрешение органов опеки при продаже комнат.

 

[kYsya]

Понятно, что тетенька, которая купила комнаты, рассчитывает ими пользоваться единолично

Так она имеет на это право, она приобрела долю.

Просто интересно, это реально, что ей одной суд выделит в пользование 2 ее комнаты,

Суд это уже сделал РАНЕЕ, когда принимал решение в отношении Вашего отца. А отец эту долю продал. Не комнаты, а долю.

Ваше мнение по поводу того, необходимо ли было разрешение органов опеки при продаже комнат.

Если Вас интересует мое мнение, то я лишь могу предположить, почему согласие не испрашивалось.
1) Делилось имущество между участниками приватизации, несовершеннолетние как зарегистрированные по месту регистрации своих представителей в приватизации не участвовали, собственниками долей, соответственно, не являются;
2) Доли делятся пропорционально в зависимости от размера взноса при приватизации - т.е. интересы несовершеннолетних не учитываются, и разделение могло быть только в таких долях и не иначе;
3) По этой причине у Вашего отца выделено 33% от 100%, что соответствует примерно 2 комнатам.
4) Речь не шла о продаже всей квартиры, а велась только о части доли, принадлежавшей Вашему отцу.
5) Согласие органов опеки и попечительства требуется, насколько я помню (без базы под рукой могу помнить не очень точно) на сделки, совершение которых существенно ухудшит положение детей. В Вашем случае основанием раздела явилось, во-первых, решение суда, во-вторых, это объективная реальность, в существовании которой суд не мог отказать (я об объективном наличии долей).
Немного сумбурно, но как-то так.

 

[remy]

Большое спасибо, за Ваше внимание и потраченное время! Хотелось бы еще раз объяснить:
Когда производился выдел отцу в собственность двух комнат, а нам (5 человекам) двух других в совместную собственность, судья на словах объясняла, что это никак не повлияет на наши ПРАВА ПОЛЬЗОВАНИЯ всеми комнатами в квартире (это же ей пришлось объяснять милиционерам, когда отец пришел закрывать свои комнаты на ключ). То есть до тех пор пока он не продал свои комнаты, мы имели законное право пользоваться всеми комнатами, впрочем как и он (но он этим правом не пользовался, так как проживал отдельно со своей новой молодой женой).
А что же теперь, когда поменялся собственник этих двух комнат?

 

[kYsya]

remy, почитала немножко базу.

Хотелось бы еще раз объяснить

Спасибо, я все поняла с первого раза
Обладание долями в праве собственности на помещение означает обладание долей в каждом квадратном метре этого помещения, поэтому при определении порядка пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности, право долевой собственности сохраняется, так как жилые комнаты и подсобные помещения выделяются в этом случае не в собственность, а в пользование.
Наверное поэтому

это никак не повлияет на наши ПРАВА ПОЛЬЗОВАНИЯ всеми комнатами в квартире

Но судебное решение принималось в отношении конкретных лиц; сейчас этот состав поменялся, поэтому Вам нужно определять порядок пользования Вашей квартирой по соглашению между всеми участниками долевой собственности либо судом при отсутствии такого согласия.

 

[kYsya]

remy,

имел ли право отец продавать свои комнаты без разрешения органов опеки

Вчера шла и думала про Вашу ситуацию - вспомнилось как-то.
Так вот, когда-то в моей квартире тоже продавалась доля, причем не постороннему человеку, а мне. И согласие органов опеки и попечительства я получала, несмотря на то, что соответствующее постановление Министерства образования связано со сделками с жилым помещением, а не со сделками с долями в жилом помещении.