Я так понимаю, что наше Г-во понизило коэффициент заведомо зная, что цены поднимутся, чтобы меньше кредитовать.
Как правильно определить стоимость квартир на первом и последнем этажах? Нужно ли применять при этом какие-то понижающие или повышающие коэффициенты? Если да, то какие? Каким нормативным документом это определено?
Застройщики ЖСК-5, г. Осиповичи
Чтобы обеспечить при возведении жилья (в т. ч. индивидуального), строящегося с использованием господдержки (субсидии, льготные кредиты), единый подход к определению стоимости строительства 1кв. м общей площади жилых помещений типовых потребительских качеств, приказом Минстройархитектуры от 12.05.1998 г. № 185 утверждена "Методика определения стоимости строительства одного квадратного метра общей площади жилья".
В соответствии с п. 1.3 этого документа по заявке заказчика в состав сметной документации могут входить расчеты сметной стоимости квартир различных типов, в которых применены коэффициенты, учитывающие поэтажное расположение квартир, ориентацию и другие потребительские качества (при сохранении общей сметной стоимости дома). Коэффициенты потребительских качеств квартиры приведены в приложении 5 к данной Методике.
Так, при определении стоимости жилья, расположенного на первом и последнем этажах домов, имеющих более двух этажей, применяется коэффициент 0,99. При отсутствии балкона или лоджии в многоэтажном доме к стоимости квартиры применяется коэффициент 0,97 и так далее.
Татьяна ЕГОРОВА, главный специалист Министерства архитектуры и строительства РБ
Выдержки из интернета
Добрый день! подскажите, как формируется коэффициент на нормативную кредитуемую стоимость квадратного метра в энергоэффективных домах? Почему на обычные панельные дома коэфф. приближен к 1, а в энергоэффективных всего 0,7?? Реально ли увеличить его? если нет, то почему? (Екатерина)
В соответствии с Положением о порядке и условиях предоставления гражданам льготных кредитов на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений», утвержденным Постановлением Совета министров Республики Беларусь от 24.07.2002 № 992, максимальный размер льготного кредита определяется исходя из нормируемого в соответствии с законодательством размера общей площади строящегося жилого помещения и утверждаемого местными исполнительными и распорядительными органами показателя стоимости строительства 1 кв. метра общей площади жилого помещения типовых потребительских качеств для соответствующего типа жилых зданий на основании предельных нормативов стоимости 1 кв. метра общей площади квартир жилых домов, устанавливаемых Министерством архитектуры и строительства.
При строительстве жилого помещения расчет размера льготного кредита производится банком с учетом удельного веса показателя стоимости строительства 1 кв. метра, утвержденного в базисных ценах, в стоимости строительства 1 кв. метра общей площади строящегося (реконструируемого) жилого помещения согласно проектно-сметной документации, утвержденной в указанных ценах. При сохранении технико-экономических показателей строящегося (реконструируемого) жилого помещения рассчитанный удельный вес остается неизменным на протяжении всего периода строительства (реконструкции).
Методика расчета указанного показателя единая для всех серий домов.
http://zakon2006.by.ru/part18/doc27655.shtm Почитайте о типовых потребительских качествах
А тут даже наше ЖСПК фигурирует
Можно ли получить бесплатное жилье? Законодательно – да, реально – практически невозможно. Будь ты трижды многодетным и несколько раз малоимущим, но это еще отнюдь не гарантирует тебе получения 100-процентного кредита на строительство или покупку жилья. В этом на собственном опыте убедились члены сразу нескольких минских ЖСПК, которые сейчас за разрешением проблемы обращаются во все возможные инстанции – Администрацию президента, Комитет госконтроля, администрации районов, СМИ.
Главная суть претензий граждан – просьба разъяснить механизмы расчета размеров льготного кредита и причины возникновения необходимости вносить большие денежные суммы собственными средствами при заявленном указом президента № 120 стопроцентном кредитовании (95%-ном кредитовании для многодетных семей). Чтобы не возникло ситуации с неверной интерпретацией фактов, портал
www.interfax.by приводит текст обращения «без купюр».
Официальное письмо
С 1 марта вступил в силу указ президента РБ № 120 «О внесении дополнений и изменений в указ президента Республики Беларусь от 14 апреля 2000 г. № 185».
Согласно комментариям пресс-службы президента к этому документу, «данным нормативным актом предусматривается снижение финансовой нагрузки на граждан, улучшающих жилищные условия с привлечением льготных кредитов. В целях уменьшения объема собственных средств граждан, направляемых на строительство (реконструкцию) или приобретение жилья, в указе предусмотрено увеличение максимальной величины льготных кредитов, предоставляемых на строительство (реконструкцию) жилых домов, принимаемых в эксплуатацию с полной отделкой, в размере 100 процентов стоимости норматива льготно кредитуемой площади жилого помещения типовых потребительских качеств для всех граждан (за исключением многодетных семей, получающих льготный кредит в размере 95 процентов и одноразовую субсидию в размере 5 процентов стоимости норматива льготно кредитуемой площади жилого помещения типовых потребительских качеств)».
На деле же, при расчете стоимости одного метра квадратного жилья для льготного кредитования строительства с декабря 2009 года ОАО «АСБ Беларусбанк» стал применять еще и «Коэффициент типовых потребительских качеств – Ктпк», и серии домов, до этого времени считавшиеся домами «типовых потребительских качеств – ТПК», по какой-то причине стали домами улучшенных потребительских качеств.
КУП «УКС Мингорисполкома» выставляет коэффициенты на возводимые для нуждающихся в улучшении жилищных условий дома, как на дома, не соответствующие ТПК.
Для многодетных семей, строящих, как правило, 3-х и 4-комнатные квартиры, применение этих коэффициентов при расчете размера льготного кредита увеличило суммы, вносимые собственными средствами (из-за получающейся огромной разницы в кредитуемых и фактических ценах квадратного метра жилья), до десятков миллионов рублей. И на деле финансовая нагрузка на эти семьи не снизилась, а увеличилась в десятки раз.
Многодетной семье со средним достатком нереально «наскрести» эту разницу между фактической и кредитуемой стоимостью, а взять коммерческий кредит на эту разницу после льготного кредита уже просто не позволят доходы.
В результате вроде бы хорошая инициатива государства – дать многодетной семье построить жилье за счет льготного кредита – заставляет эту самую многодетную семью продать последнее (автомобиль, дачу и т. д., а у многих и этого нет), влезть в долги и жестко ограничивать себя в расходах даже на самое необходимое (то есть на детей) не только на протяжении строительства, но еще и долгое время после, для того, чтобы отдать долги.
Пример 1
ЖСПК № 845 (типовой 9-этажный дом серии 3А-ОПБ). Ктпк равен 0,939.
Цена 1 м кв., выставленная КУП «УКС Мингорисполкома», – 2 039 476 рублей, банк кредитует, исходя из цены, рассчитанной как 2 023 000 р. × Ктпк (0,939). Получаем 1 899 597 р. Разница между кредитуемой и фактической ценой 139 879 р.
Своими средствами за 4-комнатную квартиру (105,46 м кв.) для многодетной семьи следует внести около 35 млн рублей, из которых 14 миллионов – в результате применения Ктпк. В то время как семья рассчитывала лишь на оплату своими средствами «лишних» 5,46 кв. метров. Субсидия, положенная на 5% стоимости нормируемого размера общей площади жилого помещения на деле составляет около 3%, а остальное тоже своими деньгами – еще около 2,5 млн. Итого – 16 млн (это не считая лишних метров).
В АСБ «Беларусбанк» на вопрос о причине такого низкого Ктпк для этого дома ответили: крыша из лучших материалов или дом улучшенной планировки. На вопрос, почему к многодетным применяется такой коэффициент и на каких основаниях, ответа не последовало.
Пример 2
ЖСПК № 847 (типовой 19-этажный дом серии 111-90). Ктпк равен 0,861.
Цена 1 м кв., выставленная КУП «УКС Мингорисполкома», – 2 300 тыс. рублей, банк кредитует, исходя из цены, рассчитанной как 2 250 тыс. р. × Ктпк (0,861). Получаем 1 938 тыс. р. Разница между кредитуемой и фактической ценой 362 тысячи.
Своими средствами за 4-комнатную квартиру (105,55 м кв.) для многодетной семьи следует внести около 58 млн рублей, из которых 34,5 миллиона – в результате применения Ктпк. В то время, как семья рассчитывала лишь на оплату своими средствами «лишних» 5,55 кв. метров.
В АСБ «Беларусбанк» на вопрос о причине такого низкого Ктпк для этого дома ответили: прокладываются сети и коммуникации к дому. Но стройка идет не на пустыре, а в жилом районе, где все коммуникации уже есть.
Пример 3
ЖСПК № 788 (типовой 19-этажный дом серии 111-90). Коэффициент (Ктпк), применяемый ОАО «АСБ Беларусбанк» при расчете кредитуемой стоимости метра квадратного для этого дома, равен 0,77, кредитуемая стоимость метра составляет 1 960 тыс. р. при выставленной КУП «УКС Мингорисполкома» цене 2 360 тыс. р. Разница между кредитуемой и фактической стоимостью метра квадратного, которую следует вносить из собственных средств, составляет 400 тыс. руб. И даже в случае снижения фактической стоимости метра квадратного при завершении строительства, разница в кредитуемой и фактической стоимости составит 23% (т. к. Ктпк, равный 0,77, не изменяется).
К обращению мы прилагаем список ЖСПК с уже определенными Ктпк, применяемыми при расчете размера льготного кредита.
- ЖСПК № 756, КГ-5 серия М464-М. Ктпк = 0,965.
- ЖСПК № 843, Масюковщина-6, д. 2. (Серия М464-У1). Ктпк = 0,951.
- ЖСПК № 844, Масюковщина-6, д. 4 (Серия КВ). Ктпк = 0,71 (пока предварительно – окончательная величина будет утверждена позже).
- ЖСПК № 845, Масюковщина-5, д. 25 (Серия 3А-ОПБ). Ктпк = 0,93.
- ЖСПК № 825, Домбровка, д. 25 (Серия ЗА-ОПБ). Ктпк = 0,939.
- ЖСПК № 925 Лошица-1, д. 12. Ктпк = 0,914.
- ЖСПК Октябрьский-3, серия М-464-У1. Ктпк = 0,9247.
- ЖСПК № 791 КГ-5 серия ЗА-ОПБ. Разница в 161 тыс. с каждого метра.
Обращаем внимание, что для некоторых уже сформированных ЖСПК Ктпк пока не определены, т. к. еще не заключены договоры на оказание услуг с Заказчиком (КУП «УКС Мингорисполкома»). Но то, что они также окажутся меньшими, чем 1 (единица) – не вызывает сомнений.
В результате применения Ктпк при расчете размера льготного кредита получаются огромные суммы, которые нужно внести собственными средствами при заявленном указом президента № 120 100%-м кредитовании (95%-м кредитовании для многодетных семей).
При анализе вышеизложенной ситуации, складывается впечатление, что КУП «УКС Мингорисполкома» и ОАО «АСБ Беларусбанк» производится обман застройщиков. Типовые коробки выдаются за «элитное» жилье, не соответствующее ТПК для того, чтобы выбить максимальную сумму наличных денег.
И эта проблема в основном коснулась многодетных семей из-за больших метражей квартир, строящихся ими с привлечением льготного кредита на строительство. Доплаты собственными средствами за последние полгода за нормируемые метры (из расчета 20 кв. м на человека) за счет понижающего коэффициента (Ктпк) резко выросли с 2–3 млн до 20–50 в зависимости от метража квартиры.
Под один стандарт?
Выход пострадавшие многодетные семьи видят один – все типовое жилье, сдающееся МАПИДом и МДК, должно соответствовать Ктпк равным 1 (единице). И весь нормируемый размер общей площади строящегося жилого помещения (20 м кв. на человека) должен покрываться 100-процентным кредитом (для многодетных семей – 95-процентным кредитом плюс безвозмездная субсидия) на сумму, выставленную КУП «УКС Мингорисполкома» в зависимости от серии дома.
Таким образом, за счет собственных средств должны оплачиваться лишь «лишние» метры. Еще одно предложение, вынесенное жильцами, – пересмотреть расчеты, которые нынче основываются на базисных ценах 2006 года.
Сейчас письма членов ЖСПК с описанием возникших проблем направлены в различные инстанции, способные помочь в решении или разъяснении ситуации. Официальные ответы должны придти уже через несколько недель. Портал
www.interfax.by планирует внимательно следить за этой ситуацией.
Ирина Киеня
крыша из лучших материалов или дом улучшенной планировки.
Значит надо делать крышу из средних материалов
