ТАК для ОБЩЕГО Жалобы от обиженных дольщиков - пожалуй, одна из самых распространенных категорий писем, которые приходят на TUT.BY. Как участникам долевого строительства защитить свои права? Какие документы можно подписывать без оглядки, а с какими стоит повременить, если вы опасаетесь, что дело может дойти до суда? О том, что нужно помнить тем, кто решился строить жилье, TUT.BY рассказал адвокат Валерий Славашевич.
Мы писали о затянувшемся строительстве жилого комплекса "Дружный" и о претензиях дольщиков к качеству возводимых квартир. А на недавней пресс-конференции министр строительства и архитектуры Анатолий Ничкасов пообещал корреспонденту TUT.BY взять этот вопрос под свой контроль. К этому моменту в Минстройархитектуры по "Дружному" прошло уже несколько совещаний, с участием застройщика, дольщиков и контролирующих служб. Поручено провести проверки и установить, что помешало застройщику построить дом в предусмотренные сроки, а также почему одни никак не могут получить квартиры, а новоселы вынуждены были всю зиму прожить в холодных квартирах. Истории, подобные "Дружному", читайте чуть ниже. Пока - дадим слово адвокату.
Подписывать допсоглашения нужно осторожно
В первую очередь адвокат обращает внимание: подписывая допсоглашение на продление строительства, вы соглашаетесь на новый нормативный срок. А это означает, что соглашаетесь и на новую цену квадратного метра, независимо от того, указано это в допсоглашении отдельной строчкой или нет.
- Закон предусматривает, что в нормативный период строительства застройщик вправе изменить цену квадратного метра на законных основаниях, в случае, если резко изменяется стоимость строительных работ. Но в случае, если в затягивании строительства виновен сам застройщик и вы намерены это доказать, подписывать дополнительное соглашение не стоит. Нужно собирать документы и идти к адвокатам, - советует Валерий Славашевич.
Более того, если сроки строительства просрочены необоснованно, то вы вполне имеете право подавать в суд заявление о взыскании пени за просрочку договорных обязательств.
Шантажировать разрывом договора никто не имеет права
В беседах с журналистами и письмах в редакцию дольщики нередко сообщают: "Застройщик угрожает вовсе разорвать соглашение, если мы не подпишем допсоглашение".
- Обратившись в суд, в иске, о котором я сказал выше, мы просим наложить арест на совершение действий, связанных с регистрацией расторжения договора в Мингорисполкоме. Суд принимает заявление, дает поручение о приостановлении этих действий до разрешения спора, и мы спокойно доказываем виновность застройщика, - объясняет Валерий Славашевич.
Чтобы решить, подписывать допсоглашение или не подписывать и идти в суд, у вас есть месяц.
- Спустя месяц застройщик вправе пригласить вас письменно или под роспись на расторжение договора. Расписываетесь в получении акта и если в течение семи дней не приезжаете, либо не подписываете акт, застройщик вправе прекратить исполнение обязательств в отношении вас. А вы вправе предъявить требование в суд о признании данного документа незаконным и необоснованным. Но я бы советовал не ждать последнего момента, а определиться со своей позицией раньше. Тогда будет возможность действовать по первой схеме, - советует адвокат.
Кстати, от однозначности позиции дольщиков тоже многое зависит. Конечно, в финансовых вопросах каждый сам за себя, но есть такой момент: если большинство дольщиков отказались подписать допсоглашение о продлении сроков строительства, то решение исполкома о продлении сроков строительства можно оспорить в суде.
По словам юристов, несмотря на зачастую выигрышные дела, дольщики доходят до суда нечасто. Решаются отстаивать свои права преимущественно те, кому финансы не позволяют закрыть глаза на вину застройщика и доплатить просто - чтобы не иметь лишнюю головную боль.
Но вину застройщика с этого года доказать непросто…
Если есть серьезные основания для продления нормативного срока строительства, застройщик может предлагать новые условия достаточно долго - в течение трех лет. По словам адвоката, с этого года вину застройщика доказать стало намного сложнее. В случае, если срок сдачи дома откладывается из-за ненадлежащего исполнения обязательств подрядных организаций или ненадлежащего финансирования, - эти причины являются уважительными и застройщик виновным не считается.
- С начала года все заключенные договоры регулируются с учетом этих моментов. Так что застройщик всегда может объяснить отсрочку исполнения обязательств, кивая на подрядные организации - вот они не вовремя поставили материал, некачественно выполнили работу. Разумеется, все должно подтверждаться документами, но мы знаем, как зачастую делаются эти документы…. К сожалению, застройщику сегодня стало намного удобнее затягивать срок, чем раньше, - сетует Валерий Славашевич.
Опасно ли подписывать акт приемки квартиры?
Дольщики, недовольные качеством нового жилья, зачастую спорят - стоит подписывать акт приемки квартиры или нет. Адвокат утверждает: подписать можно, но с оговорками.
- Законом предусмотрен срок устранения недостатков в течение двух лет с момента сдачи дома в эксплуатацию. Дольщики вправе заявлять требования к застройщику о бесплатном исправлении скрытых недостатков, которые не были очевидны при приеме дома в эксплуатацию. Так что акт приемки квартиры не стоит бояться подписывать, в этом отношении вы защищены. Но если недостатки строительства видны, можно подписать, указав все претензии к застройщику. В случае неустранения проблем вы можете взыскать деньги с застройщика в судебном порядке, - говорит Валерий Славашевич.
Адвокат напоминает о том, что в ваших руках защита своих прав. Вы имеете право вызывать независимые комиссии по оценке качества строительных работ, писать во множество контролирующих органов - в отдел архитектуры и строительства Мингорисполкома, Комитет госконтроля, Белстройэкспертизу, Генпрокуратуру, обращаться за помощью к юристам и адвокатам.
Перемывать косточки застройщику на многочисленных форумах - дело, может быть, и полезное, однако реально защитить свои права можно, лишь однажды оторвавшись от компьютера.
Дольщики: "От власти приходят только отписки"
Сообщения от недовольных дольщиков то и дело приходят в редакционную почту и форум TUT.BY. Приведем здесь выдержки из некоторых.
Пишут медработники РНПЦ "Кардиология", которые нуждаются в улучшении жилищных условий: "ЖСПК "Кардиолог-2007" образовался в 2007 году. Для медиков должны были построить дом в деревне Богатырево (под Минском). Среди застройщиков есть молодые и многодетные семьи, многие живут в общежитиях. Стройка шла в основном за счет льготных кредитов. Причина заминки стандартная: отсутствуют коммуникации. Подключить дом из районных теплосетей не получится из-за малой мощности, нужно строить постоянную тепломагистраль. А на финансирование строительства инженерной инфраструктуры на 2012 г. заказчик КУП "УКС-Стройинвест" наш объект не включил в списки. Мы не знаем, что нам делать: учитывая готовность дома (на январь 2012 г. около74%), очевидно, что сроки, указанные в договорах, решениях и постановлениях, не будут соблюдены. Нас ждет только увеличение стоимости работ. Мы недоумеваем: зачем выделять землю и начинать стройку в районе, в котором отсутствуют сети и коммуникации? Ведь из-за отсутствия теплотрассы срок ввода дома не определен! Неужели так на практике выглядит поддержка властями бюджетников, медиков?"
Из Витебска пишет дольщик дома по адресу Чкалова, 62: "В 2010 году я и ещё дольщики общим количеством 168 квартир вступили в долевое строительство дома. Договоры с банком и УКСом заключили в основном в январе-марте 2011 года, стали ждать окончания стройки. Только вот стройка не спешила даже с началом. На настоящий момент в нашем доме только цокольный этаж, вопреки всем законам у нас нет дополнительных соглашений к договорам, хотя срок сдачи дома по первоначальному договору - октябрь 2011, а нам говорят, что и в 2012-м дом не будет сдан, да ещё и цену метра вдвое хотят увеличить!"
Минчанин Sserr пишет нам от имени дольщиков многоквартирного жилого дома по адресу: проспект Притыцкого, 97: "Застройщиком данного объекта является печально известная компания ЗАО "Террастройинвест". Дом строится уже более 5 лет, и на сегодняшний день не достроены 4 секции из 10. Готовность секций различна, но не выше 50%. С 2011 года строительство почти не ведется, в то время как практически все квартиры проданы и деньги дольщиками заплачены в 100%-ном размере. Отчитаться за проделанную работу, а вернее за ее отсутствие, застройщик отказывается. Куда ушли деньги - также не понятно. Сроки ввода объекта в эксплуатацию неоднократно переносились, а с января 2012 года строительство 4-х недостроенных секций полностью прекращено". Читатель отмечает, что "… до сих пор не составлен график строительства объекта, в нарушение решения Мингорисполкома не организована работа на объекте в 2, 3 смены и выходные дни, не разработаны мероприятия для обеспечения ввода дома в эксплуатацию в 2012 году, не проводятся собрания с дольщиками".
Пользователь stat123 называет себя дольщиком многострадального дома №4 в квартале ул. Карастояновой - Каховской - Азизова - Орловской. Застройщик - КУП "УКС Центрального района Минска". Приведем слова читателя: "Ситуацию со стройкой по-другому как катастрофической не назовешь!!! Дом должен был быть сдан в июне 2011 года, однако по состоянию на февраль 2012 года его процент готовности составляет всего лишь 30%!!! Дом в настоящее время вообще не строится, и неизвестно, когда начнется полноценное строительство. Вдобавок ко всему, несмотря на невыполнение своих обязательств, застройщик, нарушая условия договоров долевого строительства, почти в 1,5 раза увеличил стоимость 1 кв. метра (к примеру, мне как молодой семье придется доплатить около 100 млн руб.!!!). По словам застройщика денег для продолжения стройки нет….". Пользователь утверждает, что "в мае 2011 года дольщики ходили на встречу к мэру Минска Н.Ладутько, который обещал, что дом чуть ли не в течение 3-х месяцев будет достроен, однако обещания остались обещаниями". Обращения в Комитет госконтроля, Администрацию президента, Минстройархитектуры, по словам stat123, "спускаются на уровень Мингорисполкома, который является учредителем застройщика. Оттуда только отписки приходят дольщикам".
