КГК в пределах своей компетенции провел проверку фактов, содержащихся в обращении по вопросу стоимости строительства многоквартирного жилого дома не повышенной комфортности в квартале №2 микрорайона «Сокол», поступившем в ходе проведения 04.03.2009 «прямой линии» к председателю КГК Ломатю З. К., и сообщает следующее.
В 2008 году темп роста стоимости строительства жилья для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, оказался самым высоким за последние годы. Увеличение стоимости строительства жилья в 2008 году вызвано прежде всего значительным удорожанием материалов, изделий и конструкций, удельный вес которых в стоимости строительства жилых домов достигает 60% и более.
Постановлением Сов.Мин. от 23.07.2008 №1068 внесены изменения и дополнения в Положение о порядке формирования договорной ( контрактной) цены и расчетов между заказчиком и подрядчиком за выполненные работы, утвержденное постановлением Сов.Мин. от 03.03.2005 №235 , согласно которым договорная цена корректируется, в том числе и в случаях изменения стоимости материалов, изделий и конструкций, эксплуатации машин и механизмов, по сравнению с учтенной в договорной цене (с согласия заказчика).
Также в 2008 году на рост стоимости строительства жилья повлияло принятие нормативных документов, направленных повышение оплаты труда в строительной отросли и на объектах жилищного строительства (постановление Сов.Мин. от 29.08.2008 №40, постановление коллегии Минстройархитектуры от 15.02.2008 №38, приказы Минстройархитектуры от 14.03.2008 № 76 и от 02.04.2008 №103).
Кроме того, Минстройархитектуры письмом от 12.03.2008 № 04-2-02/644 разрешило компенсировать затраты подрядчика по объектам строительства, на которые определена договорная цена и заключен договор (контракт) строительного подряда, связанные с арендой строительных машин и механизмов, сверх договорной цены подрядных работ в пределах общей стоимости строительства объекта за счет резерва средств заказчика на непредвиденные работы и затраты.
При этом подпунктом 3.1.24 пункта 3 РДС 8.01.105-03 установлено, что доп. Средства на возмещение затрат, выявившихся после утверждения архитектурного проекта в связи с введением по решениям Правительства повышающих коэффициентов, льгот, компенсаций и т. д., следует включать в сводный сметный расчет отдельной строкой с последующим изменением итоговых показателей стоимости и утверждением произведенных уточнений инстанцией, утвердившей архитектурный проект.
Откорректированная сметная документация на строительство жилого дома прошла государственную экспертизу и утверждена КУП «УКС Октябрьского района г. Минска».
Договором на строительство кооперативного жилого дома от 26.05.2008 №26/05/08, заключенным между ЖСК «Октябрьский» и КУП «УКС Октябрьского района города Минска», и договора строительного подряда от 29.05.2008 №29/05/08, заключенным между КУП « Октябрьского района города Минска», и ОАО «МАПИД», определены сроки их действия (с момента заключения и до момента исполнения сторонами своих обязательств), а также урегулированы вопросы, связанные с внесением изменений, в том числе и по корректировке договорной цены (путем оформления дополнительных соглашений», и разрешением споров по исполнению данных договоров (судебный порядок).
Соответствующие изменения, касающиеся стоимости строительства объекта, внесены в договор строительного подряда от 29.05.2008 №29/05/08 согласно пункту 17 Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденных постановлением Сов.Мин. от 15.09.1989 № 1450, определяющему, что стороны в договоре подряда вправе предусмотреть обстоятельства, при наличии которых договорная цена может быть изменена, изменения договорной цены оформляются доп. соглашением к договору подряда.
Согласно статьям 701 и 423 Гражданского кодекса РБ оплата выполненных подрядчиком работ производиться заказчиком в сроки и в порядке, которые установлены законодательством и договором строительного подряда. При изменении договора обязательства сторон продолжают действовать в измененном виде.
Исходя из указанных норм, обязательства сторон по строительству жилого дома и оплате за выполненные работы подлежат исполнению в соответствии с законодательством и условиями вышеуказанных договоров.
Однако удорожанию стоимости 1кв.м. общей площади квартир способствовало также завышение стоимости строительства жилого дома в результате арифметических ошибок, завышение объемов, некачественного выполнения работ и других нарушений актов законодательства и технических нормативных правовых актов. Проверкой КГК установлено завышение договорной цены ОАО «МАПИД» на сумму 1372,1млн. руб., в том числе по уже выполненным (оплаченным) работам – на сумму 807,2 млн. руб.
Так, завышение стоимости выполненных строительно-монтажных работ за счет предъявления ОАО «МАПИД» к оплате КУП «УКС Октябрьского района г. Минска» стоимости уплотнительной ленты и самоклеющегося профиля (герметизация окон жилого жома), которые учтены в смете, но проектом не предусмотрены и фактически не применялись, составило 443,4 млн. руб., завышение объема промывки с дезинфекцией трубопровода водоснабжения (по проекту предусмотрена прокладка трубопровода длинной 54 м., а в смете учтена его промывка длиной 54 км) – 46,3 млн. руб.; превышение норм накладных расходов и плановых накоплений на вертикальный транспорт – 166,2 млн. руб., некачественно выполненных работ – 151,3 млн. руб.
Завышение договорной цены в результате включения в проект как асфальтобетонной отмостки, так и отмостки из мелкоштучной плитки составило 34,3 млн. руб.; из-за необоснованного включения в смету стоимости устройства полов «террацо» по лестничным площадкам и поэтажным коридорам (по проекту предусмотрено бетонное мозаичное покрытие, стоимость которого учтена в стоимости железобетонных изделий) – 66,57 млн. руб.; за счет неправильного определения в смете стоимости 14 деревьев – 93,2 млн. руб.; включение в проект стоимости устройства цветников (6.5 тыс. бархатцев), не предусмотренных заданием на проектирование, - 29,2 млн. руб.; завышение стоимости материалов и изделий (алмазные диски, клапаны балансировочные и вентили термостатические) – 246,4 млн. руб.; неправильного определения в смете стоимости пуско-наладочных работ – 95,2 млн. руб.
Следует отметить, что КУП «УКС Октябрьского района г. Минска» при определении предварительного расчета стоимости 1 кв. м. общей площади квартир жилого дома в затраты заказчика включены затраты на разъездной характер работ, на перевозку рабочих, доплату за условия контрактного найма рабочих, на премирование за ввод в действие объекта в срок на общую сумму 1 151,9 млн. руб., которые ОАО «МАПИД» к оплате КУП «УКС Октябрьского района г. Минска» не предъявляло.
Таким образом, стоимость строительства жилого дома была завышена на 5817 млн. руб. (1372,1+3293,0+1151,9), из них КУП «УКС Октябрьского района г. Минска» предъявлено ЖСК «Октябрьский» к оплате 807,2 млн. руб. (443,4+46,3+166,2+151,3), не предъявлено к оплате, но учтено при расчете стоимости 1 кв. м. общей площади квартир, 5009,8 млн. руб. (34,3+66,57+93,2+29,2+246,4+95,2+3293,0+1151,9).
Кроме того, в октябре 2008 г. ОАО «МАПИД» предъявило заказчику к оплате компенсацию фактической стоимости материалов по жилому дому за май-август 2008 на сумму 803,3 млн. руб., что не соответствует письму Минстройархитектуры от 1.11.2008 №04-2-02/3158.
В связи с обращением ОАО «Сберегательный банк «Беларусбанк» в Сов.Мин. по вопросу применения норм постановления №1068, в том числе обоснованности корректировки договорной цены в сторону увеличения стоимости материалов, изделий и конструкций, эксплуатации машин и механизмов на разницу между фактической и учтенной в договорной цене, по строящимся жилым домам, торги по которым проведены до 01.09.2008, Минстройархитектуры принято постановление от 31.03.2009 №12 «О разъяснении применения постановления Сов.Мин. от 03.03.2005 №235 в отношении корректировки договорной цены, определенной по результатом торгов», которое направлено в Мин. юст. на юридическую экспертизу и для включения его Национальный реестр правовых актов РБ.
Одновременно разъясняем, что вопросы, поднимаемые Вами в обращении, относятся к категории гражданско-правовых споров, связанных с исполнением договорных обязательств, и в соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса РБподлежат разрешению в судебном порядке. В этой связи Вы вправе обратиться в суд по месту нахождениязаказчика - КУП «УКС Октябрьского района г. Минска» .
