Себестоимость квадратного метра в каркасно-блочных домах составляет порядка $1100-1300, а в панельных домах - около $700-800, сообщил корреспонденту портала
www.interfax.by помощник директора компании Viva Invest Вадим Тачкин. Однако, при этом, он отметил, что в данном случае правильнее говорить о сметной стоимости строительства, поскольку реальная себестоимость для коммерческих застройщиков значительно выше. «Я не могу ее назвать - не потому, что она является коммерческой тайной: просто цифры, которые вписаны в документы, и реальные сильно различаются», - утверждает эксперт.
«Обременения» квадратного метра
«Построить панельный дом - это, пожалуй, самое простое. Достаточно закупить панели МАПИДа, привезти их, собрать... и все. Если бы застройщики могли работать в таких идеальных условиях, то цены были бы достаточно низкими. Однако есть немало факторов, которые серьезно влияют на себестоимость «квадрата» - естественно, в сторону увеличения», - утверждает В.Тачкин.
«Начинается все с того, что застройщик сначала год-полтора ходит по различным инстанциям, получает, согласовывает, утверждает документы и выбивает разрешения. Было бы замечательно, если бы было так, как требует президент: застройщик принес документы в исполком, сдал их в «одно окно» и через месяц получил готовый пакет документации, с которым можно начинать строить дом. Увы, но об этом можно только мечтать», - рассказывает В. Тачкин. Более того, говорит эксперт, каждый согласованный проект имеет свои «обременения» - это или необходимость сноса ветхого жилья с отселением жильцов, или прокладка дополнительных инженерных сетей в районе, или строительство какого-то спортивного объекта... «Раньше в сфере было два направления - государственное и коммерческое. Сейчас же «коммерция» решает и государственные, социальные вопросы», - отметил собеседник агентства.
«Безусловно, эти «обременения» невозможно заложить в смету - в ней просто не предусмотрено таких расходов. В итоге их застройщик оплачивает из собственной прибыли. Именно поэтому норма прибыли устанавливается вплоть до 100% от стоимости строительства: из нее застройщик платит как за «обременения», так и за несоответствие смет реалиям», - утверждает В.Тачкин. «Обременения», отметил он, являются условием получения прав застройщика на определенную территорию. В зависимости от обстоятельств, они разные для каждого проекта.
Не стоит забывать о том, что многие компании строят жилье за заемные средства банков - проценты по кредитам также надо выплачивать.
Государственная смета для коммерсантов
Впрочем, по словам эксперта, не все гладко и со сметами строительства. Их составляют, как правило, государственные организации, у которых своя методология расчетов, рассчитанная на госкомпании. «Так, все расценки на стройматериалы являются ориентированными на госкомпании. Но далеко не всегда коммерческим структурам продают стройматериалы по этим ценам. И, несмотря на то, что у нас вроде бы, по заявлениям чиновников, проблем со стройматериалами нет, квоты и различные ограничения по-прежнему существуют. И, сталкиваясь с ними, застройщики несут дополнительные расходы - как по времени, так и по деньгам. Эти расходы оплачиваются также из прибыли застройщиков», - пояснил эксперт. Также, по его словам, практически не учитывается рост цен на стройматериалы - дополнительные расходы погашаются все из той же прибыли застройщика. Какие-либо изменения внести в сметную стоимость практически нереально.
Таким образом, сегодня застройщики плавают, словно в мутной воде, на ощупь, зачастую даже не подозревая, в какую цену обойдется им проект и какую прибыль (или убытки) они с него получат. «Если бы коммерческие структуры работали в идеальных условиях, как МАПИД, например, они также могли бы продавать жилье по $900 за квадратный метр», - утверждает В.Тачкин.
Покупатели сегодня находятся в режиме ожидания - большинство из них надеются на дальнейшее снижение цен и не торопятся приобретать недвижимость. В таких условиях застройщики вынуждены снижать цены до минимума - чтобы хоть как-то оправдать проект. Многих спасает то, что часть квартир в их новостройках была продана раньше, когда цены еще держались на достаточно высоком уровне. Прибыль с тех продаж помогает удержаться на плаву сегодня. «Сейчас многие компании мечтают просто закончить начатые проекты - о новых и не думают. Компании просто борются за выживание», - утверждает В.Тачкин. По его словам, многие застройщики просто хотят сохранить свое доброе имя. «Если сейчас не выполнить обязательств, то в будущем на получение прав застройщика в Мингорисполкоме можно не рассчитывать, а в худшем случае и вовсе придется уезжать из страны. А покидать Беларусь им очень не хочется», - комментирует он ситуацию.
Банки начнут распродавать недвижимость?
Увы, но столь резкое снижение цен привело к тому, что в Минске есть ряд объектов, построенных наполовину. Строить дальше у застройщиков нет денег... «И застройщики вынуждены увеличивать цену квадратного метра. Людям так и говорят - денег нет. Хотите, обращайтесь в суд, однако что это даст? Руководителей компании привлекут к ответственности, возможно - уголовной. Однако никто вместо этой компании квартиры людям не построит, вот и приходится доплачивать», - рассказал В.Тачкин. По его словам, пока форс-мажора нет, однако эксперт признал, что «застройщики не смогли предугадать при начале строительства такого падения рынка».
Куда более жесткой стала позиция банков, которые намерены активно требовать получения обеспечения кредитов. «Уже в ближайшее время банки начнут распродавать недвижимость. И это продлит ожидание на рынке», - отметил В.Тачкин.
Впрочем, по мнению эксперта, распродажи банками недвижимости будут проходить без особого афиширования. «То, что банку пришлось отбирать недвижимость у кредиторов означает, что он непродуманно выдал кредит - из-за такого казуса может пострадать общий рейтинг банка. Поэтому распродажи будут проходить кулуарно», - считает эксперт.
«Сейчас положение на рынке таково, что в строительный бизнес может пойти только сумасшедший - настолько он загнан в рамки, зарегулирован и бесприбылен», - отмечает В.Тачкин. И в такой ситуации, по его мнению, не стоит рассчитывать на то, что уйдут с рынка одни застройщики, а придут другие. «Скорее в Минске останутся два-три застройщика - а это уже будет близко к монополии: они и цены диктовать смогут, причем естественно, будет рост, и, в случае необходимости, смогут договориться между собой об общих действиях на рынке», - полагает эксперт.
Больших надежд на инвесторов также возлагать не стоит, утверждает В.Тачкин. «Сколько уже говорили об инвестициях из арабских стран, сколько эти «инвесторы» рисовали радужных картин перед нашими чиновниками! И где они все? Да и на россиян рассчитывать особо не стоит - запланированные инвестпроекты стоят, в том числе возникли вопросы и по реализации проекта «Минск-Сити». Кстати, если такие крупные компании, как «Итера» с огромным капиталом испытывают трудности, что уж говорить о мелких белорусских застройщиках?», - комментирует помощник директора компании Viva Invest.
Возвращаясь к вопросу прибыли застройщиков, В.Тачкин отметил, что на столь рисковый рынок, как строительство недвижимости, ради 5% прибыли никто не пойдет. «Легче уже заняться более безопасной розничной торговлей или положить деньги на банковский депозит - так будет проще и надежнее. Застройщики будут работать, если их прибыль будет в 2,5-3 раза выше, чем проценты с депозитов», - считает эксперт.
/ interfax.by /
, Вы обращаетесь в УКС Мингорисполкома, на основании их ответа в Мингорисполком и потом со всеми письмами в КГК и только тогда Вы сможете выяснить что почём. Займет примерно на переписку 3-4 месяца.